Sonderumlage

Manchmal ergibt sich im Laufe eines Wirtschaftsjahres ein uerwarteter Finanzbedarf, z.B für die Durchführung von Baumaßnahmen oder aber, weil die Rechnung für Energieträger nicht von den bisherigen Vorauszahlungen gedeckt ist. Hierfür ist mit der Reform durch das WEMoG eine völlig neue Systematik geschaffen worden: Die Eigentümer beschließen nach § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung, nicht über den Wirtschaftsplan. Der Wortlaut nimmt keinen Bezug auf ein Kalenderjahr. Erfasst sind von § 28 Abs. 1 WEG damit sowohl die regelmäßig fällig werdenden Zahlungspflichten, die auf Grundlage des Wirtschaftsplanes beschlossen worden sind, als auch Sonderumlagen. (BT-Drs. 19/18791 S. 76). Der Beschluss über eine Sonderumlage ist daher eigentlich nichts anderes, als der Beschluss über eine Vorschusszahlung für einen bestimmten Zweck.

“Der Beschluss über die Sonderumlage muss zum einen die Gesamtsumme nennen und zum anderen die Angabe, wie dieser Betrag auf die Mitglieder der Gemeinschaft verteilt werden soll. Dabei reicht es aus, wenn die Einzelbeiträge der Wohnungseigentümer nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar sind; wird im Rahmen einer Sanierung z.B. beschlossen einen bestimmten Betrag aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und einen weiteren Betrag per Sonderumlage einzufordern, ergibt sich hieraus, dass auch für die Sonderumlage die Miteigentumsanteile als Verteilungsmaßstab gelten (AG Hamburg ZMR 2010, 235). Ob ein fehlender Verteilungsschlüssel zur Nichtigkeit führt, hat der BGH bezweifelt, im Ergebnis aber offengelassen (BGH ZMR 2018, 608 – V ZR 148/17).  Der Beschluss muss auch eine Aussage zur Fälligkeit der Sonderumlage treffen, wobei im Zweifelsfalle von einer sofortigen Fälligkeit ausgegangen wird (KG ZMR 1991, 354)” (Kühnemund in:  Formularbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage 2021, I. Finanzverfassung, Rn. 567)

Abzurechnen ist über die Sonderumlage im Rahmen der Jahresabrechnung. Eine unterjährige Zwischenabrechnung ist nicht zulässig (AG Hamburg-Blankenese 539 C 30/19)

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