RA Martin Haucke, RAe Dr. Hantke & Partner
Der Bundesgerichtshof hat heute, am 24.04.2026, entschieden, dass eine WEG auch dann eine Balkonsanierung durchführen darf und ggf. sogar muss, wenn die Bestimmungen in der Teilungserklärung die Erhaltungslast den einzelnen Sondereigentümern auferlegt.
Bisher ist nur die Pressemitteilung veröffentlicht, aus der wir wie folgt zitieren:
"Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.
Bisheriger Prozessverlauf:
Der Kläger hat gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Außerdem begehrt er die Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B. Damit hat er in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageziel weiter.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat die Urteile der Vorinstanzen geändert und der Klage vollen Umfangs stattgegeben, indem er die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach ersetzt hat. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:
Die Beschlusskompetenz der GdWE für die Balkonsanierung ist gegeben. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben durch Vereinbarung abgewichen werden; eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungserklärung hier. Damit verliert die GdWE entgegen einer insbesondere in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung aber nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.
Denn die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass (allein) die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können. Sie ist nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands "seines" Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer weiterhin - wie in der Teilungserklärung vorgesehen - die Kosten für die Sanierung "seines" Balkons allein tragen muss.
Diese Sichtweise entspricht auch dem Interesse der Wohnungseigentümer. Zwar wollen die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen - Wohnungseigentümer von den mit dieser Sonderausstattung verbundenen Lasten freigehalten werden. Da die GdWE aber verkehrssicherungspflichtig ist, bleibt die Erhaltung auch solcher Teile des Gemeinschaftseigentums, die eine Sonderausstattung darstellen, schon mit Blick auf verbleibende Haftungsrisiken von Relevanz für die anderen Wohnungseigentümer. Hinzu kommt ganz allgemein ein Interesse aller Wohnungseigentümer an der Erhaltung des Werts der gesamten Anlage, da sich deren Zustand auf den Wert ihrer jeweiligen Einheit auswirkt. Auf der anderen Seite kann auch der einzelne Wohnungseigentümer ein Interesse an einem Tätigwerden der GdWE haben. Denn im Regelfall verfügt gerade in größeren Anlagen nur die GdWE über die für die Durchführung von koordinierten Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen tatsächlichen Erkenntnisse und Möglichkeiten; auch wird es dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres gelingen, die Auswahl und die Koordinierung verschiedener Handwerksunternehmen mit anderen Wohnungseigentümern abzustimmen.
Unter Umständen kann die GdWE sogar dazu verpflichtet sein, tätig zu werden. Besteht zwingender Erhaltungsbedarf an Balkonen, sind an den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein Tätigwerden der GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer eher niedrige Anforderungen zu stellen. Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es - etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen - für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Drohen außerdem aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte, muss die GdWE zweifelsohne selbst tätig werden. Infolgedessen hat der Kläger in dem heute entschiedenen Fall wegen des zwingenden Sanierungsbedarfs an mehreren Balkonen einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE. Schon die Vielzahl der Balkone macht ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich. Hiervon war letztlich auch die beklagte GdWE ausgegangen und hatte dementsprechend eigens eine Rücklage gebildet; es bestand lediglich Unsicherheit über die Beschlusskompetenz."
Wie sich die Entscheidung des BGH in der Praxis auswirken wird, muss abgewartet werden. Im Prinzip dürfte es für Gemeinschaften nun einfacher werden, sich gegen Eigentümer zur Wehr zu setzenm die ihren durch die Teilungserklärung auferlegten Verpflichtungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht nachkommen, zur Wehr zu setzen. Diese müssen nun in Zukunft nicht mehr aufwändig im Rahmen gerichtlicher Verfahren auf Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme in Anspruch genommen werden. Vielemhr wird die Gemeinschaft eine Sanierung beschließen und dem betroffenen Eigentümer die Kosten der Sanierung auferlegen können.
Interressant wird aber sein, wie sich das Vorgehen des BGH - eine klare und auch wirksame Regelung in einer Teilungserklärung mehr oder weniger zu umgehen - in anders gelagerten Fällen auswirken wird.
Mein Kollege Dr. Kühnemund hat auf unserer Webseite www.wohnungseigentums.news einen Artikel dazu veröffentlicht.