Architektenrecht: Kann der Architekt eine Zwangssicherungshypothek zur Sicherung seiner Honoraransprüche auf dem Grundstück des Auftraggebers eintragen lassen?

RA Martin Haucke, RAe Dr. Hantke & Partner

Um die Antwort an den Anfang zu stellen: Es herrscht mal wieder Rechtsunsicherheit… Denn das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 05.01.2021 (27 W 1054/20) entschieden, dass der Architekt seinen Honoraranspruch über eine Bauhandwerkersicherungshypothek absichern kann. Das Oberlandesgericht aus Celle hat hingegen mit Urteil vom 06.02.2020 (14 U 160/19) entschieden, dass ein Architekt eine Bauhandwerkersicherungshypothek nur dann verlangen kann, wenn durch seine Leistung und die des Bauunternehmers eine Wertsteigerung des Grundstücks herbeigeführt wird.

Kurz zu den beiden Entscheidungen

Bei dem Fall des Kammergerichts hatte kündigte der Architekt den im Jahr 2019 geschlossenen Architektenvertrag, nachdem der Auftraggeber keine Sicherheit nach § 650f BGB stellte. Um seinen Honoraranspruch zu sichern beanspruchte der Architekt per einstweiliger Verfügung die Eintragung einer Vormerkung für die Bauhandwerkersicherungshypothek. Das Landgericht Berlin wies den Antrag des Architekten mit der Begründung zurück, dass sich die erbrachten Planungsleistungen des Architekten bisher noch nicht im Bauwerk realisierten und somit nicht zu einer Wertsteigerung führten. Der Architekt legte beim Kammergericht Berlin Beschwerde ein. Das Kammergericht gab dem Architekten Recht wendet hierfür die seit dem 01.01.2018 geltenden §§ 650q, 650e BGB an. Nach den werkvertraglichen Vorschriften kann der Architekt die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Weitere Voraussetzungen für die Geltendmachung des Anspruchs regelt § 650e BGB nicht.

Bei dem Fall des Oberlandesgerichts Celle stritten sich der Eigentümer eines Grundstücks mit einem Unternehmer, der zunächst Planungsleistungen erbrachte auf deren Basis dann eine Sanierung und Erweiterung der bestehenden Immobilie auf dem Grundstück erfolgen sollte. Da der Eigentümer eines Grundstücks auf die Rechnung des Unternehmers für die Planungsleistung nicht zahlte, verlangte der Unternehmer die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek, die sowohl das Landgericht Hannover wie auch das Oberlandesgericht Celle ablehnten. Das Oberlandesgericht Celle begründete die Ablehnung damit, dass eine Bauhandwerkersicherungshypothek nur verlangt werden könne, wenn auch eine über § 650e BGB hinausgehende und ungeschriebene Voraussetzung vorliegt: Durch die Leistung des Bauunternehmers muss eine Wertsteigerung des Grundstücks herbeigeführt werden. Das sei bei der Erbringung von Planungsleistungen – die sich noch nicht im Bauwerk realisiert haben– nicht der Fall.

Was heißt das für den Architekten?

Die Rechtslage ist mal wieder unklar. Das eine Gericht sagt A, das andere B. Es ist also nicht klar, ob der Architekt seine Vergütung nach § 650e BGB absichern kann, bevor seine Planung auf dem Grundstück realisiert wird. Der BGH wird diese Frage also mal beantworten müssen um hier Klarheit zu schaffen.

Ich selbst halte die Entscheidung des Kammergerichts Berlin für zutreffend und meine, dass dem Architekt ein Sicherungsanspruch auch ohne Wertsteigerung zustehen müsste. Denn nach dem Wortlaut des § 650e BGB gibt es die vom Oberlandesgericht Celle verlangten Anforderungen der Erhöhung des Grundstückswertes nicht. Der Gesetzgeber sah sich auch nicht gezwungen zum 01.01.2018, als das Werkvertragsrecht reformiert wurde, eine entsprechende Regelung in das Gesetz mit aufzunehmen. Und nach dem neu geschaffenen § 650q BGB wird für den Architektenvertrag unmittelbar auf § 650e BGB verwiesen. Es gibt zudem eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.03.2000 (VII ZR 299/96) noch zum alten Recht, die bereits das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 30.11.2006 (22 U 83/06) dahingehend verstand, dass die Einräumung der Sicherungshypothek auch ohne entsprechende Wertsteigerung möglich sein soll.

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