RA Martin Haucke, RAe Dr. Hantke & Partner
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.03.2026 (VII ZR 68/24) entschieden, dass die Gewährleistungsansprüche aus Bauträgerveträgen im Falle unwirksamer Abnahmeklauseln erst nach 30 Jahren verjähren. Die Entscheidung sorgt für Rechtssicherheit auf Seiten des Bestellers (hier eine Wohnungseigentümergemeinschaft) sowie des Unternehmers (hier ein Bauträger) und kann massive Auswirkungen nach sich ziehen.
Zum Sachverhalt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Bauträger Kostenvorschuss in Höhe von EUR 292.000 für die Beseitigung von Korrosionsschäden und Undichtigkeiten an einem Metall-Pultdach einer Wohnanlage. Der Bauträger hatte in den Jahren 1999 bis 2002 insgesamt 31 Wohneinheiten und 9 Teileigentumseinheiten über gleichlautende Bauträgerverträge veräußert. Die Verträge enthielten eine formularmäßige Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte. Der Bauträger erhob die Einrede der Verjährung. Das Landgericht Stuttgart gab der Klage in vollem Umfang statt, das OLG Stuttgart wies die Klage auf die anschließende Berufung hin mit der Begründung ab, dass Mängelansprüche spätestens nach 15 Jahren verjährt seien und daher nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
Entscheidung des BGH
Zunächst bestätigt der BGH, dass die vom Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem einzelnen Erwerber das Recht vorbehalten wird, das Werk selbst auf Abnahmefähigkeit zu prüfen und die Abnahme selbst zu erklären, unwirksam ist. Aus diesem Grund stellt der BGH ferner fest, dass die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB nie zu laufen begonnen hatte und der Kostenvorschussanspruch daher zunächst auch noch nicht verjährt sei.
Dem Ansatz des OLG Stuttgart, wonach eine Zusammenrechnung der Verjährungsfristen für den eigentlichen Erfüllungsanspruch (§ 199 Abs. 4 BGB) und Mängelrechte (§ 634a BGB) zu einer 15-Jahres-Obergrenze führen würde, weist der BGh zurück, da es hierfür keine gesetzliche Grundlage gäbe. Vielmehr stellt der BGH bei der Verjährung auf eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs ab. Diese Grenze ergibt sich entweder aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Verjährungsregelungen (§ 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a, § 202 Abs. 2 BGB) oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben in der Ausprägung des institutionellen Rechtsmissbrauchs (Rn. 53–54).
In dem vom BGH zu entscheidenen Fall war diese Frist noch nicht abgelaufen, sodass eine Verjährung des Kostenvorschussanspruchs nicht angenommen wurde.
Auswirkungen auf die Praxis
Die Entscheidung hat erhebliche Tragweite für die Bauträgerpraxis.
Bauträger müssen unwirksame Abnahmeklauseln dringend vermeiden, da sie andernfalls bis zu 30 Jahre mit Mängelansprüchen konfrontiert werden können. In der heutigen Praxis hat sich die Thematik der unwirksamen Abnahmeklauseln aber bereits weitgehend herumgesprochen, sodass heutzuge solche Verträge mit unwirksamen Abnahmeklauseln in meiner Praxis zumindest sehr selten noch vorkommen. Aber: Bauträger müssen damit rechnen, dass sie bspw. für bereits vor 25 Jahren abgeschlossene Bauvorhaben aufgrund von Mängeln noch in Anspruch genommen werden können. Insoweit werden sich Bauträger ggf. mit Altfällen aus den letzten 25 Jahren noch einmal auseinanderzusetzen sowie zu prüfen haben, ob sie nicht vielleicht heute noch eine damals unwirksame Abnahme heilen, indem Abnahmeerklärungen aktiv von den Erwerbern eingefordert werden. Hierdurch lässt sich die Gefahr einer Inanspruchnahme auch Jahrzehnte nach Fertigstellung eines Bauvorhabens zumindest auf die gesetzliche 5-jährige Gewährleistungsfrist beschränken.
Bauherren und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten hingegen prüfen, ob in den der Errichtung zugrundeliegenden Erwerberverträgen unwirksame Abnahmeklauseln enthalten sind. Dies könnte auch Jahrzehnte nach Übergabe noch zur Durchsetzung von Mängelrechten führen.
Nicht abschließend geklärt und vom BGH durchdacht, erscheint mir die Problematik, dass das vor vielleicht 15 Jahren hergestellte Bauwerke aufgrund des Zeitablaufs gealtert ist und diese Alterung vom Besteller als Mangel gerügt werden könnte. Der BGH erläutert hier relativ knapp, dass in einer solchen Konstellation der Besteller nach einer ergänzenden Vertragsauslegung kein neues Bauwerk mehr verlangen könne. Problematisch für den Bauträger dürfte aber die Beweislast sein; der Bauträger wird in einer solchen Kostellation beweisen müssen, dass es sich bei einem vom Besteller gerügten Mangel um eine altersbedingte Erscheinung handelt und diese zum Zeitpunkt der Übergabe des Bauwerks nicht vorhanden war. Das dürfte regelmäßig schwierig werden. Ferner problematisch dürften die Fälle werden, bei denen sich nach der Übergabe des Bauwerks die technischen Regelwerke geändert haben. Denn grundsätzlich ist der Bauträger verpflichtet das Bauwerk nach den technischen Vorschriften zum Zeitpunkt der Abnahme herzustellen.