RA Martin Haucke, RAe Dr. Hantke & Partner
Am 29.05.2020 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH, V ZR 141/19) mit der Frage befasst, was ein Verwalter einer Eigentümergemeinschaft vor Beschlussfassung so alles zu tun hat, um einen Beschluss über eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG herbeizuführen und dabei nicht direkt in eine Haftungsfalle zu „tappen“. Hier geht es zur Entscheidung.
Um was ging es?
Die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft stimmten im Rahmen einer Eigentümerversammlung mehrheitlich für den Umbau des Gebäudes, bei welchem auch das äußere Erscheinungsbild betroffen war. Ein Eigentümer focht den Beschluss an. Das Gericht musste in dem Verfahren keine Entscheidung mehr über die Gültigkeit des Beschlusses treffen, da sich der Rechtsstreit erledigte. Die Kosten des Verfahrens legt das Gericht den beklagten Wohnungseigentümern auf, da diese den Rechtsstreit verloren hätten. Denn der Umbau betreffe die äußere Gestaltung des Gebäudes und sei eine bauliche Veränderung, sodass gem. § 22 Abs. 1 WEG sämtliche Eigentümer hätten zustimmen müssen.
Ein Teil der beklagten Wohnungseigentümer nehmen nun in einem zweiten Verfahren den Verwalter auf Schadenersatz in Anspruch mit der Begründung, dass der Verwalter den Beschluss nicht hätte verkünden dürfen, da nur eine einfache Mehrheit und keine Allstimmigkeit vorlag. Das Berufungsgericht hatte einen Anspruch auf Schadensersatz verneint, weil es keine Pflichtverletzung des Verwalters feststellte. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hätte der Verwalter den Beschluss mit einfacher Mehrheit verkünden können, wenn er aufgrund des Stimmverhältnisses auf das erhöhte Anfechtungsrisiko hingewiesen hätte. Die klagenden Eigentümern konnten in dem Verfahren nicht nachweisen, dass der Verwalter seine Hinweispflicht verletzt hatte.
Entscheidung des BGH
Mit der Frage, ob der Verwalter eine Pflichtverletzung begangen hat und was der Verwalter vorliegend hätte machen müssen, beschäftigt sich der BGH sehr ausführlich in dieser Entscheidung. Der BGH folgt im Ergebnis der Entscheidung des Berufungsgerichts.
Zunächst stellt der BGH fest, dass auch ein Beschluss gem. § 22 Abs. 1 WEG mehrheitlich gefasst werden muss und darüber hinaus auch die Eigenümer zustimmen müssen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG geregelte Maß hinaus beeinträchtigt sind. In diesem Zusammenhang stellt sich natürlich die Frage, was ein Verwalter im Rahmen einer Eigentümerversammlung machen muss; denn die Frage welche Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG geregelte Maß hinaus beeinträchtigt sein können, kann hochgradig kompliziert sein. Der BGH unterscheidet daher zwischen Pflichten eines Verwalter vor einer Versammlung und den Pflichten eines Verwalters in einer Versammlung.
Der BGH kommt m.E. richtigerweise so zu dem Ergebnis, dass der Verwalter nicht pflichtwidrig handelt, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der Verwalter habe im Rahmen einer Eigentümerversammlung nicht die Zeit und Muße zu prüfen, wer von den Eigentümern über das Maß beeinträchtigt sein könnte und ob diese Eigentümer einem solchen Beschluss auch zugestimmt hätten. Der Verwalter müsse praktisch nur auszählen und könne im Falle einer Mehrheit den Beschluss dann verkünden.
Die Aufgaben des Verwalters erschöpfen sich allerdings nicht auf das Auszählen der Stimmen und das Verkünden eines Beschlusses. Vielmehr hat der Verwalter in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG zu prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümer vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Tut er das, macht sich der Verwalter nicht schadenersatzpflichtig.
Hinweise des BGH
Der BGH weist noch auf zwei interessante Dinge hin:
Es dürfte (regelmäßig) das Problem auftreten, dass die Wohnungseigentümer erst nach der Stimmabgabe erkennen können, dass eine oder mehrere erforderliche Zustimmungen der nach § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigten Eigentümer fehlen, im gleichen Moment aber ein anfechtbarer Mehrheitsbeschluss gefasst wird. Um das zu vermeiden, schlägt der BGH ein zweistufiges Abstimmungsverfahren vor. Also erst die beeinträchtigten Eigentümer nach ihrer Zustimmung zu befragen und sodann erst einen Beschluss zu fassen.
Wenn der Verwalter der Auffassung ist, dass es einer Zustimmung eines Eigentümers (der nach § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigt ist) fehle, gleichwohl jedoch eine Mehrheit der Eigentümer für die bauliche Veränderung gestimmt hat und der Verwalter wegen der fehlenden Zustimmung Bedenken gegen die Verkündung des Beschlusses hat, dann darf der Verwalter nicht ohne weiteres einen Negativbeschluss verkünden. Vielmehr sollte dann ein Geschäftsordnungsbeschluss eingeholt werden, indem die Eigentümer darüber entscheiden, ob sie dem Verwalter anweisen einen positiven Beschluss zu verkünden.
Leitsätze des BGH
a) Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
b) Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
c) Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
d) Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zu-stimmungserfordernis auf, handelt er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.
e) Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.
Zu beachten sind selbstredend viele weitere Dinge, die unerlässlich sind um einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschluss zu fassen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Unterstützung bei dem Vorgehen oder Formulierung eines Beschlusses benötigen.
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