RA Dr. Kühnemund, RAe Dr. Hantke & Partner
BGH: Schadensersatzpflicht der GdWE bei verzögerter Instandsetzung
Urteil vom 27.2.2026 - V ZR 18/25
Worum geht es
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümerin einer Wohnung, die sich über zwei Etagen erstreckt – Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss haben Sie an ein Unternehmen verpachtet, das es seinerseits weitervermietet. Dann kommt der Schock: Die Behörde untersagt die Nutzung des Dachgeschosses – weil ein zweiter Rettungsweg fehlt. Den müsste eigentlich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) herstellen. Sie kündigen den Pachtvertrag und verlieren monatliche Einnahmen. Wer zahlt für diesen Schaden?
Genau das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil entschieden – und dabei wichtige Grundsätze für alle Wohnungseigentümer aufgestellt.
Der Fall
Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentümerin einer Wohnungseinheit. Gemäß der Teilungserklärung darf das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohneinheit besteht aus zwei Wohnflächen im Ober- und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss ist mit eigenem Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und Klingel ausgestattet – es fehlt jedoch ein zweiter Rettungsweg.
Die Klägerin verpachtete das Dachgeschoss an eine GmbH, welche es ihrerseits an eine GmbH & Co. KG vermietete. Am 20. April 2021 wurde die Nutzung der Dachgeschossfläche behördlich untersagt. Die Klägerin kündigte daraufhin das Pachtverhältnis zum 31. Mai 2021.
Mit der Klage verlangte die Klägerin von der Gemeinschaft den Ersatz von Pachtausfallschäden für 27 Monate in Höhe von 20.550 Euro. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Braunschweig wiesen die Klage ab. Der BGH hob das Berufungsurteil nun auf und verwies die Sache zurück.
Was hat der BGH entschieden?
1. Grundsatz: Die WEG kann für Mietausfälle haften
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum. Dazu gehört ausdrücklich auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Sollte für die zweckentsprechende Nutzung des Dachgeschosses ein zweiter Rettungsweg erforderlich sein (hier nach § 33 NBauO), wäre die GdWE zu dessen Herstellung verpflichtet.
Verletzt die GdWE schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten, kann dies einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE begründen.
2. keine Garantiehaftung - aber klare Grenzen
Wichtig: Die GdWE hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.
Klartext: Die WEG haftet nicht rückwirkend ab dem ersten Tag, an dem ein Mangel existiert. Sie haftet erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie bei ordentlichem Handeln tätig geworden wäre. Liegt der Vorwurf in dem Unterlassen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, setzt die Pflichtwidrigkeit voraus, dass die GdWE Kenntnis von dem Handlungsbedarf hat oder hätte haben müssen. Erst ab diesem Zeitpunkt hat die GdWE die gebotenen Maßnahmen zu beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchzusetzen.
3. Verpachtung an eine GmbH schadet nicht, wenn am Ende das "Unterkunftsbedürfnis" steht
Das Berufungsgericht hatte die Klage auch deshalb abgewiesen, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine GmbH verpachtet hatte – eine juristische Person könne schließlich nicht „wohnen“;. Der BGH widersprach klar:
Eine Wohnnutzung kann nicht allein deshalb verneint werden, weil die Klägerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hat. Zwar kann eine juristische Person eine Wohnung nicht selbst „bewohnen“; darauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abzielen.
Es kommt weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des Vermieters noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach § 1 Abs. 2 und 3, § 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. In einer Entscheidung über die Nutzung als Ferienwohnung hatte der BGH das seinerzeit als "Unterkunftsbedürfnis" definiert. Nur darauf komme es an.
4. Mietausfall nur bei zulässiger Nutzung ersatzfähig
Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Denn es besteht kein Anspruch auf Ersatz eines entgangenen Gewinns, der durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt werden soll.
5. Mitverschulden des Eigentümers möglich
Der BGH weist auch darauf hin, dass sich der geschädigte Eigentümer ein Mitverschulden anrechnen lassen muss, wenn er selbst untätig geblieben ist: Insbesondere kann dem Wohnungseigentümer bei der Schadensentstehung ein Mitverschulden anzurechnen sein, wenn er es unterlässt, in der Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung zu beantragen. Eine Mitverantwortlichkeit kommt jedoch nur in Betracht, wenn der Wohnungseigentümer die Beschlussfassung tatsächlich hätte beeinflussen können.
Bedeutung für die Praxis
Dieses Urteil ist ein wichtiges Signal für alle Wohnungseigentümer: Wer durch das Untätigbleiben der WEG – etwa bei fehlenden Brandschutzmaßnahmen – Miet- oder Pachteinnahmen verliert, kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen. Entscheidend ist dabei, dass die beabsichtigte Nutzung mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar war und die WEG nachweislich zu spät oder gar nicht gehandelt hat. Gleichzeitig sollten betroffene Eigentümer nicht passiv abwarten, sondern aktiv auf eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung hinwirken – sonst riskieren sie, sich ein Mitverschulden anrechnen lassen zu müssen.
RA Dr. Patrick Kühnemund