RA Dr. Kühnemund, RAe Dr. Hantke & Partner
Es ist jetzt definitiv: Am 1.12.2020 tritt das neue Wohnungseigentumsrecht in Kraft. Grundlage ist das sog. WEMoG, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Und weil es hierzu so viele Fragen im Vorwege gegeben hat, wollen wir die wesentlichen Grundzüge einmal kurz darstellen:
Das WEMoG hat sich dafür entschieden, das sog. Bestandsinteresse weniger zu gewichten, als das Interesse einer Mehrheit an Veränderungen. Gemeinschaften werden daher in Zukunft freier darin sein, den vorhanden Zustand zu ändern oder zu modifizieren. Als Korrektur sind zwei Mechanismen eingebaut: Zum einen dürfen keine Maßnahmen beschlossen werden, welche die Eigenart der Anlage grundlegend ändern oder einzelne Eigentümer unbillig beeinträchtigen. Zum anderen gilt der Grundsatz: Nur wer zustimmt, zahlt auch. Und nur wer zahlt, darf auch nutzen.
Wer bauliche Veränderungen vornehmen will, ob nun ein einzelner Eigentümer oder die WEG, braucht dafür einen Beschluss seiner Miteigentümer. Aber für einen solchen Beschluss reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Um es einmal deutlich zu machen: Wir haben eine WEG mit 70 Stimmen. Der Eigentümer x beantragt, ihm den Einbau eines Wintergartens zu gestatten. In der Versammlung sind 10 Eigentümer anwesend, von denen 6 für den Antrag stimmen. Der Einbau des Wintergartens ist genehmigt.
Und wer zahlt? In diesem Falle der Eigentümer x, denn wer eine bauliche Veränderung durchführen will, trägt auch die Kosten dafür.
Und in bestimmten Fällen hat ein Eigentümer sogar einen Anspruch darauf, dass ihm die bauliche Veränderung gestattet wird. Das sind die in § 20 Abs. 2 n.F. aufgezählten privilegierten Fälle (E-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, schnelles Internet). Und das ist der Fall, wenn alle Eigentümer, die beeinträchtigt werden, zustimmen. Kommt dann trotzdem keine Mehrheit in der Versammlung zustande, kann der bauwillige Eigentümer seinen Anspruch mit einer Beschlussersetzungsklage bei Gericht durchsetzen.
Bei den privilegierten Maßnahmen gibt es übrigens noch eine Besonderheit: Die Wohnungseigentümer können dem bauwilligen Eigentümer die Maßnahme grundsätzlich gestatten. Über die Einzelheiten der Durchführung kann aber die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden. Das macht Sinn, weil bei diesen Maßnahmen, z.B. E-Mobilität, ja teilweise erheblich in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden muss. Und da möchte die WEG vielleicht selbst die Fäden in der Hand haben. Aber: Die Kosten trägt am Ende trotzdem der bauwillige Eigentümer.
Grundsätzlich gilt: Wer etwas bauen will, zahlt auch. Geht das Bauvorhaben nicht von einem einzelnen aus, sondern von der WEG, zahlen nur die Eigentümer, die für die Maßnahme gestimmt haben. Aber auch nur diese dürfen diese nutzen, sofern eine solche Abgrenzung möglich ist.
Aber auch hier gibt es eine Ausnahme: Stimmen mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für eine Maßnahme der WEG die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, dann tragen alle Miteigentümer die Kosten, es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig. Dahinter steckt der Gedanke, dass eine Maßnahme, für die schon so viele Eigentümer stimmen, am Ende auch von allen zu tragen ist.
Außerdem tragen alle Eigentümer die Kosten, wenn es sich um eine „energetisch sinnvolle Maßnahme“ handelt. Der Gesetzgeber sagt, dass sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren müssen. Ob da die 10 Jahre heranzuziehen sind, die früher bei der sog. modernisierenden Instandsetzung angewandt wurden, bleibt abzuwarten.
Und dann gibt es noch eine Besonderheit, die sich z.B. sehr gut am Beispiel eines Treppenlifts darstellen lässt: Stellen Sie sich vor, im Juni 2021 haben 10 von 20 Eigentümerin den Einbau eines Treppenliftes beschlossen. Diese Eigentümer Nr. 1 bis 10 müssen ihn bezahlen, auch nur sie dürfen ihn nutzen. Im Jahre 2023 zieht in der Wohnung Nr. 11 ein neuer Eigentümer ein, der auch daran interessiert wäre, diesen Treppenlift zu nutzen: Er kann verlangten, dass ihm durch Beschluss der Wohnungseigentümer die Nutzung erlaubt wird, allerdings nur, wenn er sich an den Errichtungskosten (ggf. unter Abzug etwaiger „Abschreibungen“) im Nachhinein beteiligt.
Das Neue Recht bietet also eine Vielzahl neuer Gestaltungsmöglichkeiten. Es bleibt abzuwarten, wie die Gemeinschaften diese Möglichkeiten nutzen und wie dieses in den nächsten 10 Jahren die Immobilien verändert.