RA Kerim Khelil, RAe Dr. Hantke & Partner
Mit Beschluss vom 21. Januar 2026 (VIII ZR 247/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Frage im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) beantwortet. Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Vermieter-GbRs, die bereits vor dem 1. Januar 2024 eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben.
Der BGH stellt klar: Das Inkrafttreten des MoPeG führt nicht dazu, dass eine zuvor wirksam erklärte Eigenbedarfskündigung nachträglich ihre Wirksamkeit verliert.
Worum ging es?
Die Mieter bewohnten seit 1999 eine Wohnung in Berlin. Vermieterin war eine Familien-GbR, bestehend aus einem Vater und seinen drei Kindern.
Im Februar 2023 kündigte die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten von drei ihrer vier Gesellschafter. Aufgrund einer vertraglichen Regelung galt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, sodass das Mietverhältnis erst zum 29. Februar 2024 endete.
Die Mieter vertraten die Auffassung, dass die Eigenbedarfskündigung durch das Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 unwirksam geworden sei. Nach ihrer Ansicht könne eine GbR nach der Reform nicht mehr auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter gestützt kündigen. Da die Kündigungsfrist erst im Jahr 2024 abgelaufen sei, sei die geänderte Rechtslage zu berücksichtigen.
Nachdem die Vorinstanzen die Räumungsklage der Vermieterin zugesprochen hatten, gelangte der Fall zum BGH.
Wie entschied der BGH?
Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und stellte klar, dass die Wirksamkeit einer Kündigung grundsätzlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Zugangs beurteilt wird.
Bei einer ordentlichen Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht. Die rechtliche Wirkung tritt bereits mit Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter ein. Zwar endet das Mietverhältnis erst mit Ablauf der Kündigungsfrist, die rechtliche Umgestaltung des Mietverhältnisses erfolgt jedoch bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.
Da die Eigenbedarfskündigung im vorliegenden Fall bereits im Jahr 2023 ausgesprochen und den Mietern noch vor Inkrafttreten des MoPeG zugegangen war, konnte die Gesetzesänderung auf ihre Wirksamkeit keinen Einfluss mehr haben.
Der BGH betont zudem, dass das MoPeG keine Übergangsregelung enthält, die eine Rückwirkung auf bereits erklärte Kündigungen anordnet. Nach den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entfalten Gesetzesänderungen grundsätzlich keine rückwirkende Wirkung, sofern der Gesetzgeber dies nicht ausdrücklich bestimmt.
Welche Auswirkungen hat die Entscheidung für Vermieter?
Die Entscheidung schafft insbesondere für Vermieter-GbRs erhebliche Rechtssicherheit.
Eigenbedarfskündigungen, die vor dem 1. Januar 2024 wirksam ausgesprochen wurden, bleiben auch dann wirksam, wenn die Kündigungsfrist erst nach Inkrafttreten des MoPeG endet. Mieter können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Gesetzesänderung die Kündigung nachträglich entfallen lasse.
Für die Praxis bedeutet dies, dass bereits laufende Räumungsverfahren und Kündigungen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des MoPeG grundsätzlich nicht durch die Reform gefährdet werden.
Welche Fragen bleiben offen?
Der BGH hat die eigentliche Grundsatzfrage ausdrücklich nicht entschieden.
Offen bleibt weiterhin, ob und in welchem Umfang eine GbR nach Inkrafttreten des MoPeG auch künftig Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen kann. Das Berufungsgericht hatte die Revision gerade wegen dieser Frage zugelassen. Der BGH sah sie jedoch als nicht entscheidungserheblich an, da die Kündigung bereits vor dem 1. Januar 2024 erklärt worden war.
Damit fehlt weiterhin eine höchstrichterliche Entscheidung dazu, ob die bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung durch GbRs unter dem neuen Personengesellschaftsrecht uneingeschränkt fortgeführt wird.
Ebenfalls offen bleibt, ob sich künftig Unterschiede zwischen stark personalistisch geprägten Familien-GbRs und größeren, stärker verselbständigten Gesellschaftsstrukturen ergeben könnten.
Fazit
Die Entscheidung ist eine gute Nachricht für Vermieter-GbRs. Der BGH bestätigt, dass das MoPeG keine rückwirkenden Auswirkungen auf bereits wirksam erklärte Eigenbedarfskündigungen hat. Maßgeblich bleibt die Rechtslage im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.
Die für die Praxis besonders spannende Frage, ob eine GbR auch nach Inkrafttreten des MoPeG weiterhin uneingeschränkt Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen kann, hat der BGH jedoch bewusst offengelassen. Hier bleibt eine höchstrichterliche Klärung weiterhin abzuwarten.