WEG-Recht: Grundlagenkompetenz der Eigentümerversammlung

RA Dr. Kühnemund, RAe Dr. Hantke & Partner

Die Struktur einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist basisdemokratisch angelegt. Wesentliche Entscheidungen müssen durch die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden und dürfen nicht delegiert werden.

Das hat das Landgericht Hamburg in einer Entscheidung vom 12.11.2014 wieder einmal bestätigt. Die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so das Landgericht,  habe die Eigentümerversammlung grundsätzlich selbst zu treffen. Ein auf den Einzelfall beschränkten Mehrheitsbeschluss genüge ausnahmsweise dann, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belasse. Dies könne beispielsweise durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmbarkeit herbeigeführt werden. Zulässig sei auch eine Delegation von Detailfragen. Dies sei dann der Fall, wenn der Beschluss die maßgeblichen Kriterien für eine Entscheidung durch den Verwaltungsbeirat bzw. den Verwalter vorgebe.

Vor diesem Hintergrund hatte das Landgericht es für zulässig erachtet, die Frage, ob ein Anstrich in weiß oder lichtgrau erfolge, auf einen Miteigentümer zu delegieren. Denn dessen Entscheidungsbefugnis seien ja enge Grenzen vorgegeben worden. Unzulässig wäre es gewesen, einem Eigentümer generell die Auswahl einer Farbe zu überlassen, ohne das Farbspektrum näher einzugrenzen.

Das Landgericht hat auch in dieser Entscheidung im Übrigen den Grundsatz bestätigt, dass vor Beschlussfassung über Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten stets mindestens drei Vergleichsangebote vorzuliegen haben. Es reicht nicht, wenn beschlossen wird, dass nach Beschlussfassung drei Vergleichsangebote eingeholt werden und der Verwalter mit dem Beirat dann entscheiden soll, welcher Handwerker beauftragt wird.

 

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