Mietrecht: Kostenbeteiligung des Vermieters bei Schönheitsreparaturen

RA Thomas Backen LL.M., RAe Dr. Hantke & Partner

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hatte in den letzten Jahren zu der Thematik Schönheitsreparaturen viele Antworten auf noch offene Fragen gegeben, neue Fragen aufgeworfen und Fragen die in der Vergangenheit bereits beantwortet waren, anders beantwortet.

Anhand zweier Verfahren hatte der Bundesgerichtshof nun im Juli diesen Jahres darüber zu entscheiden, ob Vermieter in besonderen Konstellationen im laufenden Mietverhältnis die Kosten einer Renovierung übernehmen müssen. Im Vorfeld der Entscheidung war kontrovers darüber diskutiert worden, ob der BGH diese Frage verneinen oder bejahen würde. Der 8. Senat des Bundesgerichtshofs antwortete sodann quasi mit einem „Jein“.

Langjährige Mietverhältnisse; unrenoviert angemietete Wohnungen

Doch zunächst einmal zum Sachverhalt: In beiden Streitigkeiten hatten langjährige Mieter ihre Wohnungen unrenoviert gemietet.

In der einen Konstellation verlangte der Mieter von seiner Vermieterin nach 14 Jahren Mietzeit gemäß einem Kostenvoranschlag die Kosten für Tapezier- und Anstricharbeiten zu übernehmen. Als die Vermieterin dieser Aufforderung nicht nachgekommen war, klagte der Mieter auf Zahlung eines Vorschusses von über 7.000,00 €. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht hatten der Klage keinen Erfolg beigemessen.

In der weiteren Konstellation hatte der Mieter die Vermieterin nach 23 Jahren Mietzeit aufgefordert, Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Auch in diesem Fall hatte die Vermieterin das Ansinnen des Mieters abgelehnt. Daraufhin verklagte der Mieter sie auf Vornahme der Schönheitsreparaturen. Wiederum war der Mieter vor dem Amtsgericht und dem Landgericht nicht erfolgreich.

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 08.07.2020 –VIII ZR 270/18 sowie Urteil vom 08.07.2020 –VIII ZR 163/18) das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das jeweilige Berufungsgericht zurückverwiesen.

Erhaltungspflicht des Vermieters

Grundsätzlich trifft den Vermieter die Instandhaltungspflicht nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Anknüpfend hieran, so der Bundesgerichtshof, seien die Vermieter aufgrund einer unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativem Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.

Da jeweils die vertragliche Regelung, wonach der Mieter verpflichtet sein sollte Schönheitsreparaturen zu tätigen, unwirksam war, trat somit die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht kommen kann. Weiter führt der BGH aus, dass da die Herstellung des ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel sei, zumindest aber wirtschaftlich wenig sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien läge, sei in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Mit Rücksicht auf Treu und Glauben, so begründet der BGH seine Entscheidung weiter, könne der Mieter eine Renovierung verlangen, müsste sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen. Der BGH meint, dass dieser Kostenumfang regelmäßig die Hälfte betragen müsse.

Fazit: Soweit also zu Vertragsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen wurde, der Zustand sich im Laufe des Mietverhältnisses deutlich verschlechtert, wird der Mieter wohl eine hälftige Kostenbeteiligung verlangen können. Gestritten werden dürfte zukünftig insbesondere darüber, ob tatsächlich eine wesentliche Verschlechterung des Zustandes eingetreten ist. Da der Bundesgerichtshof die Sachen jeweils an das Landgericht Berlin zurückverwiesen hatte, wird man nunmehr mit Spannung abwarten können, wie nun konkret mit der Situation umgegangen wird.

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