RA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner
Ein Mieter, der mit dem Begriff Eigenbedarf konfrontiert ist, hat meist die Kündigung seines Vermieters auf dem Tisch, der die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige zur Nutzung beansprucht. Auf diese persönliche Konstellation ist der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugeschnitten.
Was aber, wenn die Wohnung nicht einer natürlichen Person gehört und auch nicht von einer natürlichen Person vermietet wurde? Beispielsweise könnte ein Kreis von Investoren, zusammengeschlossen in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Vermieter sein. So war es in einem Münchner Fall, den der BGH zu verhandeln hatte:
Die Erwerber des Hauses hatten nach und nach die Wohnungen saniert bis auf eine und nun machte die GbR Eigenbedarf an dieser Wohnung für die Tochter eines ihrer Gesellschafter geltend. Das Landgericht München I wollte das nicht akzeptieren. Eine Gesellschaft könne nicht wohnen und könne auch keinen Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen. Der Schutz des Mieters vor Verlust seiner Wohnung werde andernfalls aufgeweicht, denn das Gesetz begrenze die Zahl der Personen, die Eigenbedarf geltend machen können, ausdrücklich auf den Kreis einer Familie. Die Gesellschafter einer GbR können aber viele sein und können auch wechseln. Im Hinterkopf hatte das Landgericht München I natürlich das sogenannte "Münchner Modell", mit dem vor Jahren versucht worden war, gesetzliche Kündigungsbeschränkungen bei der Umwandlung von Wohnraum in Wohnungseigentum zu umgehen, weshalb 2013 eigens das Gesetz geändert worden war (Einführung von § 577a Abs. 1 ABGB).
Das macht der BGH aber nicht mit. Die GbR kann für die Tochter eines ihrer Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen (nachzulesen im Urteil vom 14.12.2016 zu VIII ZR 232/15). Der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei analog anzuwenden. Im Ergebnis kann eine GbR zwar selbst nicht wohnen, sie kann aber kündigen, indem sie sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter beruft.