Immobilienrecht: Verteuerung der Erbpachtzinsen in Hamburg

RA Thomas Backen LL.M., RAe Dr. Hantke & Partner

Aktuell wird in verschiedenen Medien, so etwa im Hamburger Abendblatt und vom Norddeutschen Rundfunk, über die Politik um städtische Grundstücke berichtet. Insbesondere geht es in der Berichterstattung um Grundstücke, die in den 1970ern-Jahren im Rahmen des Rechtsinstitutes des Erbbaurechtes den Berechtigten überlassen wurden und deren Vertragslaufzeiten demnächst auslaufen.

Die Stadt Hamburg soll über rund 4.400 Grundstücke / 4,3% der städtischen Fläche (Quelle: Die Welt; Hamburg will Baugrundstücke häufiger verpachten; veröffentlicht am 25.11.2018) in Erbbaurecht vergeben haben.

Nun fürchten jedoch einige Erbbaurechtsnehmer, ihre Häuser zu verlieren, da der Erbbauzins sich künftig um mehr als 1.000 Prozent (Quelle: NDR; Viele Erbpachtverträge werden deutlich teurer; erschienen am 28.01.2019) erhöhen könnte. Es sollen Erbbaurechtsnehmern von Seiten der Stadt Hamburg bereits Angebote zur Vertragsverlängerung unterbreitet worden sein, wonach beispielsweise statt des jährlichen Erbbauzinses von € 600,00 nunmehr ein monatlicher Erbbauzins von € 600,00 aufgerufen wird.

Auf dem Immobilienmarkt dürften deshalb zukünftig vermehrt Grundstücke, bei denen die Vertragslaufzeit in den nächsten Jahren ausläuft, angeboten werden. Doch was sind eigentlich die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts gegenüber dem Kauf eines Grundstückes? Das Erbbaurecht zeichnet sich im Wesentlichen dadurch aus, dass einerseits dem Erbbauberechtigten Eigentum auf Zeit am Bauwerk und eine dem Grundstückseigentum wirtschaftlich angenäherte Stellung verschafft wird. Kurzum: Es kann ein Haus gebaut bzw. übernommen werden, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen. Anderseits bleiben dem Grundstückseigentümer die Substanz und der Wertzuwachs seines Grundstücks erhalten.

Politisch wird mit Hilfe des Erbbaurechts das Ziel verfolgt, Wohnungsbau zu fördern und es auch jenen Menschen zu ermöglichen, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, die nicht in Lage sind Grundstücke zu kaufen. Wobei die Laufzeit des Erbbaurechtes über einen Zeitraum von 75 Jahren bis 99 Jahren läuft. Beim Kauf eines Grundstückes dagegen wird der Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann grundsätzlich mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und grundsätzlich andere von jeder Einwirkung ausschließen. Mithin ist das Erbbaurecht immer ein Erwerb auf Zeit – während das Eigentum auf Dauer begründet wird. Jedoch muss im Rahmen des Erbbaurechtes kein kostenintensives Grundstück erworben werden.

Ob und zu welchen Konditionen die Begründung eines Erbbaupachtverhältnisses sinnvoll ist, bleibt eine Einzelfallentscheidung. Die von Seiten der Stadt Hamburg avisierte Verteuerung des Erbbauzinses veranschaulicht jedoch, dass derartige Risiken bei dem Abschluss bzw. Eintritt in ein derartiges Vertragsverhältnis bedacht werden sollten. Zumal eine Erhöhung des Erbbauzinses letztlich nach dem Gesetz auch während der Vertragslaufzeit möglich ist. Ohnehin gibt es keinen Anspruch auf Verlängerung der Vertragslaufzeit. Es wird daher, soweit im Vertrag eine Option auf Verlängerung der Vertragslaufzeit fehlt, dann zum Ende der Vertragslaufzeit einzig darauf ankommen, was der Eigentümer des Grundstücks anstrebt.

Soweit zwischen den Parteien eine Einigung über die Verlängerung der Vertragslaufzeit nicht erfolgt und damit das Erbbaurecht erlischt, wird das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk zum Bestandteil des Grundstücks (sogenannter „Heimfall“). Der Erbbaurechtsnehmer darf das von ihm errichtete Gebäude nicht weiter nutzen. Er wird dann lediglich in Höhe des Zeitwertes des Gebäudes entschädigt.

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