Mietrecht: Verbindung von fristloser und ordentlicher Kündigung?

RA Thomas Backen LL.M., RAe Dr. Hantke & Partner

Nachdem zuletzt vom Landgericht Berlin verneint worden war, dass eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses überhaupt rechtswirksam hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden könne, musste der 8. Senat des Bundesgerichtshofs über diese Rechtsfrage entscheiden.

Der 8. Senat des Bundesgerichtshofs stellte nun in seinem Urteil vom 19. September 2018 klar, dass eine fristlose Kündigung rechtswirksam mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann. Damit hat eine Schonfristzahlung oder eine Verpflichtungserklärung eine öffentliche Stelle nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere geht.

Folgendes liegt der Entscheidung zugrunde: Bekanntlich kann der Vermieter das Mietverhältnis unter anderem dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Das Gesetz gibt dem Mieter dann jedoch die Möglichkeit für eine Unwirksamkeit dieser Kündigung zu sorgen, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird.

In der Vergangenheit hatten wir deshalb grundsätzlich unseren Mandanten angeraten die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zu verbinden, da dann bei einer Befriedigung innerhalb der Schonfrist die Möglichkeit besteht, dass die gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis zu beenden vermag.

Die Sinnhaftigkeit dieser Vorgehensweise wurde kurzfristig auf Grund der Entscheidungen des LG Berlin in Frage gestellt. Denn das Landgericht Berlin hatte im Rahmen von zwei Räumungsklagen entschieden, dass eine solche hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht möglich sein soll, da das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksamer ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden haben. Eine rechtzeitig erfolgende Schonfristzahlung würde dann zu dem Ergebnis führen, dass der durch die fristlose Kündigung ausgelöste Herausgabe / Räumungsanspruch erloschen sei. Die dann sozusagen übrig bleibende ordentliche Kündigung würde jedenfalls ins Leere gehen.

Der BGH hat klargestellt, dass das Landgericht Berlin mit seiner Argumentation bei der Auslegung der Kündigungserklärung des Vermieters die zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht lassen und einen einheitlichen Lebenssachverhalt künstlich aufspalten würde. Denn, so der BGH, bei einer gleichzeitig und unbedingt erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses neben der fristlos erklärten Kündigung des Vermieters sei dessen Wille derart auszulegen, dass er sich unter allen ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten vom Vertrag lösen wollte. Der Vermieter bringe somit zum Ausdruck, dass lediglich die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nachrangig geprüft werden solle.

Im Rahmen der Überprüfung der ordentlichen Kündigung ist dann innerhalb einer Gesamtwürdigung zu erwägen, ob die Pflichtverletzung (Mietrückstand) den Vermieter berechtigt das Mietverhältnis zu beenden. Das Gericht muss dann demzufolge entscheiden, ob der Mieter dadurch seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat. Es kommt dann beispielsweise darauf an, ob dem Mieter bei der unterlassenen Zahlung ein Irrtum unterlaufen ist.

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