RA Wolf-Holger Mitsching, RAe Dr. Hantke & Partner
Das Mietrecht – vor allem das Mietrecht den Wohnraum betreffend – ist gespickt mit einer Vielzahl besonderer Vorschriften, mit denen sowohl Mieter als auch Vermieter oftmals nicht vertraut sind. Insbesondere hinsichtlich der Formvorschriften innerhalb eines Mietverhältnisses bestehen auf Seiten der Vermieter und Mieter häufig große Unsicherheiten. Diese werden dann noch verstärkt, wenn ein Dritter, wie z.B. eine Hausverwaltung, involviert ist. Ein Verstoß gegen die Formvorschriften kann jedoch im schlimmsten Fall zu der Unwirksamkeit der getroffenen Regelung führen. Gerade auch deswegen sollte man sich mit den wichtigsten Regelungen vertraut machen.
Schriftform, § 126 BGB
Die wohl wichtigste Formvorschrift ist die der Schriftform. Hierbei muss das Dokument eigenhändig unterschrieben werden, eine elektronische Signatur ist lediglich als qualifizierte elektronische Signatur gemäß § 126a BGB zulässig um die Schriftform einzuhalten. Auch ein Dritter kann das Dokument unterschreiben, allerdings muss hierbei die Vertreterstellung aus dem Dokument bzw. der Unterschrift deutlich werden. Dieses kann am besten durch den Zusatz „i.V.“ bei der Unterschrift erfolgen. Sollte ein Dokument z.B. von einer Hausverwaltung unterzeichnet worden sein, ist zur Einhaltung der Schriftform eine Unterschrift eines Geschäftsführers notwendig; zudem ist zu empfehlen, den Firmenstempel ebenfalls zu verwenden. Zur Einhaltung der Schriftform ist weiter zu beachten, dass eine Übermittlung des Schriftstücks per E-Mail oder Telefax nicht erlaubt ist.
Das Mietrecht sieht die Schriftform allerdings in gar nicht so vielen Fällen als vorgeschriebene Form an. Zu beachten ist die Schriftform gemäß § 550 BGB bei dem Abschluss eines Mietvertrages für länger als 1 Jahr. Den Mietvertrag schriftlich abzuschließen ist allerdings in jedem Fall zu empfehlen. Auch die Vereinbarung einer Staffelmiete bzw. einer Indexmiete kann gemäß § 557a bzw. § 557b BGB nur schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform hierbei hingegen nicht eingehalten, ist die Vereinbarung der Staffel- bzw. Indexmiete unwirksam.
Bedeutsam ist zudem die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 568 BGB, die zwingend schriftlich zu erfolgen hat. Außerdem muss beachtet werden, dass – sofern mehrere Mieter geworden sind – die Kündigung von jedem der Mieter unterschrieben werden muss. Entgegen der weit verbreiteten Annahme hat eine Kündigungsbestätigung nicht schriftlich zu erfolgen, es besteht nicht einmal ein Anspruch auf Erhalt einer solchen Kündigungsbestätigung. Ratsam ist es trotzdem, eine solche Kündigungsbestätigung zu erteilen bzw. eine solche anzufordern. Diese dient vor allem Beweiszwecken.
Textform, § 126b BGB
Am häufigsten wird im Gesetz die sogenannte Textform vorgeschrieben. Hierbei muss das Dokument in einer zur dauerhaften Wiedergabe der Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden. Damit sind nicht lediglich Schriftstücke aus Papier gemeint, sondern vielmehr sind auch E-Mails und Telefaxe ausreichend. Nicht ausreichend ist allerdings, dass das Dokument im Internet, z.B. als Download, zugänglich gemacht wird, da hierbei der Zugang des Dokuments an den Empfänger nicht gesichert ist.
Zur Einhaltung der Textform ist zudem zu beachten, dass die Erklärung in dem abgegebenen Dokument abgeschlossen wird. Dieses kann z.B. durch folgenden Satz deutlich gemacht werden: „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift.“ Der vorstehende Satz kann hierbei den Abschluss durch eine Unterschrift ersetzen. Eine Unterschrift ist zur Einhaltung der Textform hingegen nicht vorgeschrieben. Die Textform ist u.a. in § 554 BGB bei der Mittelung von Modernisierungsmaßnahmen an den Mieter vorgeschrieben. Eine bloße mündliche Erklärung ist hier nicht ausreichend. Auch bei der Vereinbarung der verbrauchsunabhängigen Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter gemäß § 556a BGB sieht das Gesetz die Anwendung der Textform vor. Als weitere Fälle der gesetzlich angeordneten Textform sind noch zu nennen:
- die Mietänderung bei Vorliegen einer vereinbarten Indexmiete gemäß § 557b BGB
- das Verlangen nach der Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß §§ 558, 558a BGB
- die Mittelung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß §§ 559, 559b BGB
- die Erhöhung der Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB sowie
- die Anpassung der Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 2 BGB.
Sonderfall Nebenkostenabrechnung
Zu beachten ist, dass die Nebenkostenabrechnung laut Gesetz weder in Schrift- noch in Textform dem Mieter zu erteilen ist. Vielmehr ist in § 556 Abs. 3 BGB lediglich von einer „Mitteilung“ der Nebenkostenabrechnung die Rede. Rein theoretisch könnte daher der Vermieter seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung auch mündlich mitteilen. Die Nebenkostenabrechnung muss jedoch komplett und in all ihren Einzelheiten mitgeteilt werden, was eine mündliche Kundgabe wenigstens dahingehend erschwert, ob man wirklich alle Punkte mitgeteilt hat. Dementsprechend ist die schriftliche Mitteilung der Nebenkostenabrechnung zu empfehlen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass z.B. möglich wäre, die Abrechnung per E-Mail oder Telefax zu versenden. Sogar das Zugänglichmachen im Internet als Download wäre demnach möglich.