Mietrecht: Mehrere Mieter – Kündigung nur gegenüber einem

Michael HeinzRA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner

Ungenauigkeiten bei der Aktenführung führen immer wieder zu rechtlichen Nachteilen.

Man sollte denken, es gäbe die Verträge nicht mehr, die der Ehemann alleine abgeschlossen hat und später unklar ist, ob seine Ehefrau auch Mieterin der Wohnung geworden ist. Tatsächlich aber treten immer wieder Probleme mit solchen Verträgen noch heute auf.

Grundsätzlich sollten alle Personen, die im Rubrum des Vertrages aufgeführt sind, diesen auch unterschreiben. Jede Art von Vertretungszusatz birgt die Gefahr von Unklarheiten, zumindest dann, wenn der für eine andere Person Mitunterzeichnende keine Vollmacht vorgelegt hat. Wer bei Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung einen Vertrag mit unklaren Angaben vorfindet, sollte versuchen, die Unklarheiten durch die Vereinbarung eines Nachtrags zu beseitigen. Gefährlich ist es, die Korrespondenz mit dem Mieter ungeprüft in der Weise fortzusetzen, wie der Voreigentümer oder dessen Verwaltung die Korrespondenz geführt hat. Denn grundsätzlich müssen alle Erklärungen des Vermieters allen Mietern gegenüber erfolgen und nicht nur gegenüber einem.

Auf die Vertragsklausel, wonach die Mieter sich wechselseitig zur Entgegennahme von rechtserheblichen Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen, ist nicht in jedem Fall Verlass. Es gilt nämlich das Verbot der Teilkündigung. In diese Falle tappt schnell, wer schon in der laufenden Korrespondenz immer nur mit einem der Mieter Kontakt hatte. Jedenfalls muss eine Kündigungserklärung zumindest an alle Mieter gerichtet werden - und umgekehrt natürlich auch an alle Vermieter (wenn es keinen bevollmächtigten Verwalter gibt). Die Klausel nämlich, dass Willenserklärungen auch wirksam seien, wenn sie nur einem Mieter gegenüber erfolgen, ist bereits für unwirksam erklärt worden (LG München I, Urteil vom 12.10.2016, AZ: 14 S 6395/16).

Allgemein kann man sagen, dass die Formularklausel, nach der die Mieter sich wechselseitig bevollmächtigen, nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung dann als unwirksam angesehen wird, wenn sie über die reine Bevollmächtigung der Entgegennahme von Erklärungen des anderen Vertragspartners hinausgeht. Wenn die Klausel auch die Ermächtigung enthält, Erklärungen für den Mitmieter abzugeben, wird es schon kritisch, weil sich daraus für einen Mieter die Möglichkeit ergeben könnte, das Mietverhältnis ohne Zustimmung des anderen zu beenden (BGH Beschluss vom 10.09.1997, VIII ARZ 1/97; BGH NJW 1997, 3437).

Zu dem Thema auch Kurek, Mietrechtsberater 7/2017, Seite 185.

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