RA Thomas Backen LL.M., RAe Dr. Hantke & Partner
Wahrscheinlich gibt keine Situation die ein vertragstreuer Mieter mehr fürchtet, als den Zugang einer Eigenbedarfskündigung. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist in der letzten Zeit ein deutlicher Anstieg an ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zu verzeichnen.
Bekanntlich können Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen Mietverhältnisse wirksam kündigen. Die Möglichkeit eine wirksame Eigenbedarfskündigung auszusprechen ergibt sich in etwa dann für den Vermieter, wenn er die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, z.B. eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt; wobei entferntere Familienangehörige in der Regel nicht dazugehören. Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind z.B. Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister.
Doch nicht jede ausgesprochene Eigenbedarfskündigung führt in der Praxis auch dazu, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wird.
Vermieter sollten sich in Anbetracht des Nutzungsinteresses wie auch vor dem Hintergrund von drohenden Schadensersatzansprüchen über die Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung im Klaren sein. Mieter sollten um das Mietverhältnis etwaig fortsetzten zu können oder um Schadensersatzansprüche gelten zu machen, die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung prüfen (lassen). Beim Ausspruch der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter insbesondere schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf denen er das Interesse dieser Person(en) an der Wohnung stützt.
Selbst wenn die formellen Voraussetzungen an eine Eigenbedarfskündigung vermieterseits hinreichend Beachtung fanden, so ist eine Eigenbedarfskündigung in etwa dann nicht wirksam, wenn der Eigenbedarf vorgeschoben, rechtsmissbräuchlich, treuwidrig oder widersprüchlich war. Gleiches gilt, wenn es sich um befristeten Eigenbedarf oder überhöhten Wohnbedarf handelt. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist insbesondere darauf zu prüfen, ob der Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf vorgetragen werden und ob der vorgetragene Eigenbedarf nicht missbräuchlich sein könnte.
Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof in seinen beiden Urteilen vom 22. Mai 2019 (Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) vehement darauf hingewiesen, dass genau zu prüfen ist, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen. Der Bundesgerichtshof verdeutlicht in seinen jüngst gesprochenen Urteilen, eine besonders sorgfältige Abwägung der Interessenlage sei insbesondere dann notwendig, wenn Gesundheitsgefahren im Rahmen eines erzwungenen Wohnungswechsel drohen oder ein Umzug aufgrund des Alters, der Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie eine Erkrankung nicht zumutbar ist.
Die Komplexität der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung auf dessen Wirksamkeit dürfte vermutlich auch der Grund dafür sein, dass sich nach Angaben des Deutschen Mieterbundes immer mehr Mieter gegen Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen.