RA Kerim Khelil, RAe Dr. Hantke & Partner
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner aktuellen Entscheidung (Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23) wichtige Leitlinien zur Untervermietung von Wohnraum aufgestellt. Für den praktischen Umgang mit Untermietverhältnissen stellt das Urteil klar: Ein Mieter hat keinen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters, wenn die Untervermietung auf eine Gewinnerzielung ausgerichtet ist.
Worum ging es?
Dem Urteil lag ein Wohnraummietvertrag zugrunde. Der Mieter hielt sich über einen längeren Zeitraum im Ausland auf und vermietete die Wohnung währenddessen unter. Auffällig war dabei die erhebliche Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 460,00 EUR und der im Untermietverhältnis verlangten Nettokaltmiete von 962,00 EUR monatlich.
Zur Begründung des gegenüber der Hauptmiete erheblich erhöhten Untermietzinses machte der Mieter geltend, die Wohnung sei hochwertig möbliert und umfassend ausgestattet gewesen.
Die Vermieterin sah hierin eine unzulässige Untervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte sie das Mietverhältnis fristgemäß und machte im Klageverfahren einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung geltend.
Wie entschied der BGH?
Nach Auffassung des BGH stand der Vermieterin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Der Mieter habe keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn diese auf eine wirtschaftliche Ausnutzung der Wohnung gerichtet sei und er kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darlege.
Ein solches berechtigtes Interesse folge insbesondere nicht aus der Möglichkeit, erhebliche Überschüsse aus der Untervermietung zu erzielen. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sei vielmehr historisch und teleologisch dahin auszulegen, dass die Norm dem Erhalt des Wohnraums bei veränderten Lebensverhältnissen des Mieters diene, etwa bei berufsbedingter Abwesenheit. Eine Gewinnerzielung sei vom Schutzzweck der Vorschrift hingegen nicht erfasst.
Diese Auslegung gewährleiste zugleich einen angemessenen Ausgleich der grundrechtlich geschützten Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter gemäß Art. 14 Abs. 1 GG. In der bisherigen Rechtsprechung des BGH sei zwar anerkannt, dass bereits die Reduzierung der eigenen Mietbelastung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen könne. Einnahmen aus der Untervermietung dürften jedoch lediglich der Deckung der wohnungsbezogenen Kosten dienen und nicht darüber hinausgehen. Überdies trage diese Auslegung dem Schutz von Untermietern vor überhöhten Untermietzinsen Rechnung.
Welche Auswirkungen hat das Urteil für Sie als Vermieter?
Als Vermieter können Sie die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn diese ersichtlich auf eine Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Sie tragen bereits kraft Eigentums die wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken des Mietobjekts, insbesondere im Hinblick auf Instandhaltung, Haftung und Wertentwicklung.
Demgegenüber kann der Untervermieter wesentliche Pflichten aus dem Untermietverhältnis regelmäßig an Sie als Vermieter weiterreichen und trägt selbst nur ein begrenztes Risiko. Würde ihm zugleich eine erhebliche Gewinnerzielung ermöglicht, entstünde ein strukturelles Ungleichgewicht zu Ihren Lasten. Hinzu kommt, dass der Untervermieter bei der Vermietung einer nicht eigens eingerichteten Wohnung regelmäßig keine eigenen Investitionen tätigt.
Welche Fragen blieben unbeantwortet?
Der BGH hat in seiner Entscheidung bewusst offengelassen, ob ein Verstoß des Untervermieters gegen die Mietpreisbremse bereits dazu führen kann, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen. Eine solche Bewertung würde die Zustimmungspflicht des Vermieters bereits auf vorgelagerter Ebene entfallen lassen, wenn die geplante Untervermietung von vornherein rechtswidrig ausgestaltet ist.
Ebenfalls ungeklärt bleibt, ob und in welchem Umfang eine eigenständige, gesonderte Vermietung von Möbeln oder sonstigen Ausstattungsgegenständen durch den Untervermieter zulässig ist oder ob hierin eine Umgehung mietrechtlicher Beschränkungen, insbesondere der Grenzen des § 553 BGB sowie der mietpreisrechtlichen Regelungen, zu sehen ist.
Fazit
Das Urteil ist eine klare Ansage zugunsten der Vermieter. Der BGH zieht eine deutliche Grenze zwischen zulässiger Untervermietung zur Sicherung des Mietverhältnisses und unzulässiger wirtschaftlicher Ausnutzung von Wohnraum. § 553 BGB schützt den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung – nicht dessen Renditeinteressen. Untervermietung darf die eigene Mietbelastung mindern, sie darf aber nicht zur Einnahmequelle zulasten des Vermieters werden.
Dr. Hantke & Partner steht Ihnen jederzeit bei rechtlichen Fragestellungen zur Verfügung.