RA Kerim Khelil, RAe Dr. Hantke & Partner
Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 06. August 2025 – VIII ZR 250/23) noch einmal hervorgehoben, dass der Vermieter umfassende Verkehrssicherungspflichten gegenüber seinem Mieter trägt. Grundlage dieser Verpflichtungen ist vor allem § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter den „vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ zu gewähren hat. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH umfasst dieser vertragsgemäße Gebrauch nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Zugangs- und Verkehrsflächen, die der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses üblicherweise nutzt. Dazu gehören insbesondere die Wege vom Hauseingang bis zur öffentlichen Straße.
Diese Verpflichtung besteht unabhängig davon, wem diese Verkehrsflächen gehören. Auch wenn sich die betreffenden Wege im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft befinden, ändert das nichts an der mietvertraglichen Verantwortung des Vermieters.
Das ergibt sich aus dem Grundsatz, dass mietvertragliche Pflichten nicht durch interne Eigentumsstrukturen ausgehebelt werden. Die WEG ist nicht Vertragspartner des Mieters; dessen Rechte richten sich allein gegen den Vermieter (§§ 535, 536, 280 BGB).
Im vorliegenden Fall war die Mieterin auf einem vereisten Weg gestürzt, weil der Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden war. Der BGH betonte, dass der Vermieter solche Aufgaben zwar auf die WEG oder einen externen Dienstleister übertragen darf. Das ändert jedoch nichts an seiner Haftung, denn die eingesetzten Personen oder Organisationen werden rechtlich zu seinen Erfüllungsgehilfen i.S.d. § 278 BGB. Fehler oder Unterlassungen des Winterdienstes muss sich der Vermieter daher zurechnen lassen, als hätte er selbst gehandelt.
Auch der Hinweis des Vermieters, dass die WEG gemäß § 18 Abs. 1 WEG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig sei, entlastet ihn mietvertraglich nicht. Die Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen neben den gemeinschaftlichen Strukturen des Wohnungseigentumsrechts und werden von diesen nicht verdrängt. Zwar mag die WEG ordnungsrechtlich oder verwaltungsrechtlich eine Verpflichtung zur Reinigung und Streuung besitzen, doch gegenüber dem Mieter bleibt der Vermieter verantwortlich. Denn diese Verantwortung ergibt sich unmittelbar aus dem Mietvertrag selbst.
Besondere Bedeutung hatte in dem Fall eine mietvertragliche Klausel, die vermeintlich Pflichten auf die Mieterin abwälzte. Der BGH ließ an der Stelle offen, ob eine Abwälzung möglich sei, da die Klausel bereits zu unbestimmt sei, um eine Übertragung der Verpflichtungen zu vereinbaren.
Kommt es aufgrund einer Verletzung dieser Pflichten zu einem Unfall, ergeben sich die Ansprüche des Mieters unmittelbar aus § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung). Für immaterielle Schäden wie Schmerzen und Leiden kommt darüber hinaus ein Anspruch auf Schmerzensgeld gemäß § 253 Abs. 2 BGB in Betracht. Der BGH bestätigte daher die Ersatzpflicht des Vermieters, nachdem der Winterdienst trotz vorhersehbarer Glätte nicht ausgeführt worden war.
Die Entscheidung zeigt deutlich, dass der Vermieter die Letztverantwortung für die Sicherheit der Mieter trägt – selbst in einem komplexen Gefüge wie einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Für Vermieter bedeutet dies eine erhöhte Sorgfaltspflicht bei der Auswahl, Überwachung und Koordination des Winterdienstes. Mieter dagegen können sich darauf verlassen, dass ihnen ein sicherer Zugang zur Mietsache geschuldet wird und dass sie bei Pflichtverletzungen klare vertragliche Ansprüche haben.
Damit stärkt der BGH erneut die mietvertraglichen Schutzpflichten und betont, dass Vermieter ihre Verantwortung nicht durch Delegation oder interne Strukturen relativieren können. Der sichere Zugang zur Wohnung bleibt Bestandteil des geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs – und damit eine Kernpflicht des Vermieters.