RA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner
Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 20.02.2024, 314b C 186/23
Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann erleichtert gekündigt werden nach § 573a Abs. 1 BGB, wenn sich nicht mehr als 2 Wohnungen in dem Gebäude befinden und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt ("Wohnen unter einem Dach").
Streit entsteht häufig darüber, ob ein Haus wirklich nur aus 2 Wohnungen besteht. Nicht selten gibt es Indizien, die für eine dritte Wohnung sprechen (wie z. B. eine weitere Kochmöglichkeit im Souterrain/Keller oder ein Wasseranschluss im Dachgeschoss). Nicht selten haben Wohngebäude im Laufe der Jahrzehnte unterschiedlichen Nutzungsformen erfahren, beispielsweise in der Nachkriegszeit im Rahmen der Wohnungsbewirtschaftung.
Im entschiedenen Fall sprach für das Vorhandensein von 3 Wohnungen der Umstand, dass 3 Stromzähler und 3 Kabelanschlüsse vorhanden waren und für 3 Wohnungen Rundfunkgebühr entrichtet wurde. Gleichwohl das Gericht die Kündigung als wirksam bestätigt und ist von der Existenz von nur 2 Wohnungen ausgegangen. Eine Wohnung befand sich im Erdgeschoss. Darüber wurden vermieterseits das 1. OG und das Dachgeschoss genutzt. Zwischen diesen beiden Ebenen gab es keine Trennung räumlicher Art, insbesondere keine Tür. Dass die Räumlichkeiten im 1. OG und im Dachgeschoss jeweils eine eigenständige Haushaltsführung ermöglichten, war nicht relevant, weil es an einer Tür fehlte.
Nur mit einer Tür liegt eine Wohnung vor. Der BGH definiert eine Wohnung als "selbstständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht" (VIII ZR 90/10 und VIII ZR 127/14).