RA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner
Unwirksame Mieterhöhungsklausel
Ein gewerblicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Option auf weitere 5 Jahre enthält außer einer Vereinbarung über die Miethöhe die Klausel:
Der Vermieter ist berechtigt, die monatliche Miete jederzeit überprüfen und mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat zu verändern.
Nach einer auf diese Klausel gestützten Mieterhöhung kam es zum Streit, den das Landgericht Hamburg (Urteil vom 15.04.2021 zu 316 O 278/20) zugunsten des Mieters entschieden hat. Die Klausel ist unwirksam. Die Miete kann nicht erhöht werden.
Der Vermieter hatte den Formularmietvertrag gestellt, war also "Verwender", deshalb unterliegt die Klausel der Inhaltskontrolle für Formularklauseln. Die Klausel verstößt sowohl gegen das Transparenzgebot, § 307 Abs. 2 Satz 2 BGB, weil sich aus der Formulierung nicht ergibt, in welchem Umfang sich die Miete künftig ändern kann.
Außerdem stellt die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil das in ihr enthaltene Leistungsbestimmungsrecht von keinerlei äußeren Bezugsgrößen oder etwa von billigem Ermessen abhängig gemacht worden ist.