RA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner
Immer wieder Unklarheiten bei der verbreitetsten Art der Kündigung von Wohnraum
Das soziale Mietrecht des BGB erkennt nicht viele Gründe an, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrages berechtigen. Deshalb liegt der Fokus verstärkt auf der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Denn Eigenbedarf lässt sich relativ leicht begründen und schwer widerlegen.
Der Vermieter muss den Eigenbedarf aber zumindest nachvollziehbar darlegen. Dazu gehört, dass er die Wohnung "benötigt". Daran kann es fehlen, wenn dem Vermieter eine bereits freistehende Wohnung (für sich oder seine Bedarfsperson aus der Familie) zur Verfügung steht oder auch eine frei werdende. Daraus hat die Rechtsprechung eine so genannte "Anbietpflicht" gemacht, die beinhaltet, dass der Vermieter dem Mieter eine zwischenzeitlich frei werdende andere Wohnung anbieten muss. Inzwischen ist allerdings geklärt, dass das nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist gilt und dass die Verletzung dieser Pflicht nur etwaige Schadenersatzansprüche des Mieters auslöst, die Kündigung selbst aber nicht unwirksam macht (BGH vom 14.12.2016 zu VIII ZR 232/15).
In einer weniger beachteten Entscheidung hat der BGH am 19.07.2017 (zu VIII ZR 284/16) darüber hinaus beschlossen, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter die eigene Wohnung anzubieten, aus der er auszieht, wenn er in die (bisher vom Mieter bewohnte) Wohnung selbst einziehen möchte. Das überrascht insofern als diese Wohnung ja nun wirklich frei wird.
Trotzdem ist es weiterhin sinnvoll, dass der Vermieter zumindest während des Laufs der Kündigungsfrist und möglicherweise auch noch darüber hinaus dem Mieter eine freiwerdende Ersatzwohnung anbietet.