Mietrecht: Außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

RA Thomas Backen LL.M., RAe Dr. Hantke & Partner

Der Vermieter gelangt in einer Situation, in welcher Mieter sich wechselseitig über die Verhaltensweise von anderen Mietern beschweren und es zu massiven Streitigkeiten zwischen den Hausbewohnern kommt, zwischen zwei Fronten. Zunächst kann er möglicherweise noch auf einen Friedensschluss hinwirken oder mit einer Abmahnung für Ruhe sorgen. Doch was, wenn dies nicht gelingt?

Fortwährende lautstark ausgefochtene Streitigkeiten zwischen Mietern führen in der Regel dazu, dass die Stimmung innerhalb der Hausgemeinschaft schlecht ist. Mietminderungen oder gar Kündigungen anderer Mieter drohen. Auch fällt ein enormer Arbeitsaufwand für den Vermieter bzw. den Verwalter im Zuge des Führens von Korrespondenz mit den Streitparteien und den anderen sich beschwerenden Mietern an. Täglich eingehende Beschwerdeschreiben und telefonische Mitteilungen über die Verhaltensweise der anderen Partei kosten nicht nur viel Zeit, sondern auch viele Nerven. Anhaltende Mitteilungen über lautes Geschrei, Türenknallen, Schlagen gegen die Heizung, lautes Gepöbel und anderweitige Lärmbelästigungen sollten zur Vermeidung von Nachteilen, wie in etwa der Geltendmachung einer Mietminderung, dabei nicht ignoriert werden.

Zunächst einmal wird es darum gehen, zu ermitteln, was wem zur Last gelegt wird und wie sich die Beweislage darstellt. Sollten von einer Partei Beleidigungen erfolgen oder gar ein nötigendes Verhalten oder ein tätlicher Angriff ausgehen, so sollten andere Maßnahmen ergriffen werden, als das bloße Aussprechen von Ermahnungen. Es wird dem Vermieter zwingend dann darum gehen müssen, den Hausfrieden schnellstmöglich wiederherzustellen.

Bisweilen wird dies nur durch den Ausspruch einer fristlosen Kündigung gemäß den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB verbunden mit der daraus resultierenden Durchsetzung des Räumungsanspruches gelingen.

Jüngst vertraten wir in einer derartigen Sachverhaltskonstellation die Vermieterseite und setzten den Räumungsanspruch über zwei Instanzen durch. So bestätigte das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 31. Mai 2018 (Az.: 316 S 55/17) schlussendlich, dass das Amtsgericht die Beklagten zu Recht zur Räumung der Wohnung verurteilten. Das Landgericht war nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass einer der Beklagten eine Hausbewohnerin am Weggehen gehindert und sie als „dummes Kind“ beschimpft hatte. Zum anderen gelangte das Landgericht zur Überzeugung, dass die Beklagte einen Hausbewohner als „Arschloch“ beschimpft hatte. Damit, so das Landgericht, habe die Vermieterin - um den Hausfrieden wiederherzustellen - wirksam kündigen können.

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