RA Kerim Khelil, RAe Dr. Hantke & Partner
Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az.: I ZR 111/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Voraussetzungen für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 656c BGB weiter präzisiert. Die Entscheidung beantwortet eine in der Praxis bislang umstrittene Frage: Wann handelt es sich bei einem Kaufobjekt um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656c, 656d BGB?
Der BGH stellt klar, dass die Einordnung nicht allein von der baurechtlichen Bezeichnung oder der Nutzung einzelner Räume abhängt. Maßgeblich sind vielmehr der Wohnzweck des Gebäudes sowie dessen äußere Beschaffenheit.
Worum ging es?
Die Vorschriften der §§ 656c und 656d BGB verpflichten Makler und Vertragsparteien bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern grundsätzlich zur hälftigen Verteilung der Maklerprovision. Ziel des Gesetzgebers war es, private Immobilienkäufer vor einer einseitigen Belastung mit Maklerkosten zu schützen.
Im zugrunde liegenden Verfahren war streitig, ob das vermittelte Objekt überhaupt unter den Anwendungsbereich dieser Vorschriften fiel. Das Objekt wies Besonderheiten hinsichtlich seiner Nutzung und Gestaltung auf, sodass fraglich war, ob es als Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes anzusehen ist.
Was regelt der Halbteilungsgrundsatz?
Mit den §§ 656c und 656d BGB hat der Gesetzgeber zum 23. Dezember 2020 den sogenannten Halbteilungsgrundsatz eingeführt. Ziel der Regelung ist es, private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor einer einseitigen Belastung mit Maklerkosten zu schützen.
Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Maklerprovision nur dann anteilig auf den Käufer abwälzen, wenn er mindestens die Hälfte der Provision selbst trägt. Vereinbarungen, nach denen der Käufer die Provision allein oder zu einem höheren Anteil als der Verkäufer übernehmen soll, sind grundsätzlich unwirksam.
Die Regelungen finden jedoch nicht bei jedem Immobilienkauf Anwendung. Voraussetzung ist insbesondere, dass Gegenstand des Kaufvertrags eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist und der Käufer als Verbraucher handelt. Gerade die Einordnung des Kaufobjekts führte in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten. Mit seiner Entscheidung vom 16. Juli 2026 hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, nach welchen Kriterien diese Einordnung vorzunehmen ist.
Wie entschied der BGH?
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht von formalen Kriterien oder einzelnen Nutzungsmerkmalen abhängt. Entscheidend ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung des Objekts. Dabei sind insbesondere zwei Kriterien maßgeblich: Der Wohnzweck des Gebäudes und seine äußere Beschaffenheit. Dient das Objekt seinem Gesamtcharakter nach überwiegend Wohnzwecken und vermittelt es nach seinem äußeren Erscheinungsbild den Eindruck eines Einfamilienhauses, finden die §§ 656c und 656d BGB Anwendung.
Demgegenüber steht einer Einordnung als Einfamilienhaus nicht bereits entgegen, dass einzelne Räume beruflich oder gewerblich genutzt werden oder das Gebäude zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Ebenso wenig kommt es allein auf die bauordnungsrechtliche Bezeichnung oder die Eintragung im Grundbuch an.
Welche Auswirkungen hat die Entscheidung für Käufer und Verkäufer?
Die Entscheidung schafft mehr Rechtssicherheit bei der Vereinbarung von Maklerprovisionen.
Ob der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz Anwendung findet, richtet sich künftig stärker nach dem tatsächlichen Charakter des Kaufobjekts als nach formalen Bezeichnungen. Verkäufer, Käufer und Makler sollten daher bereits im Vorfeld sorgfältig prüfen, ob das Objekt seinem Gesamtbild nach als Wohnung oder Einfamilienhaus einzuordnen ist.
Eine unzutreffende Einschätzung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen die zwingenden Vorgaben der §§ 656c oder 656d BGB, kann sie ganz oder teilweise unwirksam sein.
Welche Fragen bleiben offen?
Auch nach der Entscheidung bleibt Raum für Abgrenzungsfragen.
Nicht abschließend geklärt ist, wie Objekte zu behandeln sind, die sowohl erheblichen Wohn- als auch Gewerbezwecken dienen oder deren äußere Gestaltung keine eindeutige Zuordnung zulässt. Gerade bei gemischt genutzten Immobilien wird es weiterhin auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Ebenso bleibt abzuwarten, wie die Instanzgerichte die vom BGH entwickelten Kriterien künftig auf Sonderfälle wie Wohn- und Geschäftshäuser oder außergewöhnlich gestaltete Gebäude anwenden werden.
Fazit
Mit seiner Entscheidung stärkt der BGH die Rechtssicherheit bei der Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes. Maßgeblich für die Einordnung eines Objekts als Wohnung oder Einfamilienhaus sind dessen tatsächlicher Wohnzweck und seine äußere Beschaffenheit. Formale Bezeichnungen treten demgegenüber in den Hintergrund.
Für Käufer, Verkäufer und Makler bedeutet dies, dass die Anwendung der §§ 656c und 656d BGB künftig anhand einer wertenden Gesamtbetrachtung des jeweiligen Objekts zu prüfen ist. Die Entscheidung liefert hierfür wichtige Leitlinien und wird die Gestaltung von Maklerverträgen künftig maßgeblich beeinflussen.