Bauliche Veränderungen sind sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, § 20 Abs. 1 WEG. Und Erhaltung definiert das Gesetz als Instandsetzung und Instandhaltung (§ 13 Abs. 2 WEG).
Im “alten Recht” bis zum 1.12.2020 waren bauliche Veränderungen eine schwierigen Sache, ihr mußten alle Eigentümer zustimmen, die durch eine solche bauliche Veränderung benachteiligt wurden. Und da reichte oft schon eine optische Beeinträchtigung.
Durch das WEMoG ist dieser Themenbereich komplett auf neue Füsse gestellt worden.
Bauliche Veränderungen können mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden.
Verlangt ein Eigentümer, ihm eine bauliche Veränderung zu gestatten (z.B. Errichtung eines Gartenhauses auf einer Gemeinschaftsfläche), dann muss er auch alleine die Kosten für die Errichtung und für zukünftige Erhaltung zahlen. Allerdings darf auch nur er dieses Bauwerk nutze (§ 21 Abs. 1 WEG).
Sodann gibt es einige privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG: Behinderung, E-Mobilität, Einbruchschutz und “Internet”). Hier kann ein Eigentümer verlangen, dass ihm diese Maßnahmen gestattet werden. Allerdings kann die Gemeinschaft entscheiden, ob der Eigentümer diese selbst durchführen darf, oder ob die Gemeinschaft das in die Hand nimmt. Auch hier trägt aber der Eigentümer die Kosten, der diese Maßnahmen verlangt (§ 21 Abs. 2 WEG).
Und dann gibt es in § 20 Abs. 3 noch etwas, was der alten Regelung nahekommt: Wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen, die durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden, dann gibt es auch inene Anspruch auf Zustimmung.
Was oft aus dem Blick verloren wird: Natürlich gilt § 20 WEG auch für die “normalen baulichen Veränderungen”, also jene, bei denen nicht ein einzelner Eigentümer etwas verlangt, sondern die von der Gemeinschaft an sich ausgehen: Die Balkone sind marode, könnten aber noch instandgesetzt werden. Die Eigentümer beschließen aber mehrheitlich, statt dessen Ständerbalkone zu errichten. Oder z.B. eine Fassadensanierung: Die Fassade könnte noch instand gesetzt werden, statt dessen wird jetzt aber ein WDVS beschlossen. All das geht mehrheitlich. Interessant wird es dann bei der Frage der Kosten nach § 21 Abs. 3 bzw. Abs. 2 WEG. Aber das würde hier den Rahmen sprengen.
Wichtig ist der durch das WEMoG mit dem 1.12.2020 eingeführte Grundsatz: Kein Bauen ohne Beschluss ! Näheres dazu finden Sie in diesem Aufsatz.