RA Dr. Kühnemund, RAe Dr. Hantke & Partner
Das Problem
Wer eine Eigentumswohnung kauft, nimmt in der Regel umfangreiche Renovierungsmaßnahmen in Angriff, bevor er einzieht oder diese vermietet. Das erstreckt sich in meist auch auf den Bodenbelag. Alter Teppichboden oder altes Laminat kommt raus, neue Beläge kommen rein, Fliesen werden erneuert. Manch ein Erwerber geht noch weiter und reißt den Estrich raus, um dann eine Fußbodenheizung nebst neuem Estrich einzubauen.
Das alles muss nicht, aber es kann mit einer Zunahme des Trittschalls verbunden sein, weil z.B. der neue Belag ein geringeres Trittschallverbesserungsmaß hat (darunter versteht man jenen Wert, um den sich die Trittschalldämmung durch den entsprechenden Bodenbelag verbessert). Oder es werden Erwartungen enttäuscht. Der Eigentümer der darunter belegen Wohnung hatte sich vielleicht erhofft, dass es mit dem neuen Estrich auch ein wenig leiser würde, was dann aber nicht geschieht. Es stellt sich dann die Frage, welcher Trittschall geschuldet ist: Ist er einzuhaltende Schallschutz zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich, oder der zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahme?
Trittschall bei Bodenbelag
Mit dem Austausch des Bodenbelages, der ja in der Regel im Sondereigentum steht, hatte sich der BGH bereits im Jahre 2015 letztmalig und umfassend beschäftigt. Wird ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, so der BGH in seiner Entscheidung vom 27.02.2015 (BGH V ZR 73/14). Dem Umstand, dass in der Wohnung des den Bodenbelag ändernden Wohnungseigentümers über einen langen Zeitraum ein Teppichboden mit einem höheren Schallschutz verlegt war, käme für den künftig einzuhaltenden Schallschutz keine Bedeutung zu, es gäbe, keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes. Ein höheres Schallschutzniveau könne sich nur aus der Teilungserklärung ergeben (was allerdings kaum der Fall sein dürfte). Dass es sich bei einer Wohnanlage um eine besonders hochwertige Anlage handele, also das „Gepräge“ für einen erhöhten Schallschutz spreche, sei ebenfalls nicht ausreichend.
Eingriffe in den Estrich
Diese Überlegungen des BGH sind richtig, und der BGH hat sie nun auch auf jene Fälle übertragen, in denen nicht nur der Bodenbelag, sondern auch der Estrich entfernt wird (Urteil vom 16.3.2018 – V ZR 276/16, das bisher nur als Pressemitteilung vorliegt: Nr. 29/2018 und Nr. 53/2018). Dort hatte der beklagte Wohnungseigentümer u.a. im Badezimmer den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen lassen. Das Haus war 1990 errichtet, die Arbeiten fanden im Jahr 2012 statt. Der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung war der Ansicht, der Schallschutz habe sich durch die Arbeiten verschlechtert. Er verlangte die Herstellung des Schallschutzes auf dem Niveau der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 2012.
Dem hat der BGH jedenfalls für diese Art der Arbeiten eine Absage erteilt. Dabei ging der BGH zunächst davon aus, dass der Estrich auch der Dämmung und Isolierung diene und damit Gemeinschaftseigentum sei. In dieses habe der Eigentümer unzulässig eingegriffen, er müsse dieses also auch ordnungsgemäß wieder herstellen. Die Frage war nur, auf welchem Schallschutzniveau? Stand 2012 oder auf Basis der zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden DIN 4109 aus dem Jahre 1989? Allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, ergibt sich nach Ansicht des BGH kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornimmt, ist im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer "Ertüchtigung" verpflichtet. Er muss also nur den Schallschutz herstellen, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geschuldet war.
Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz
Anders, so der BGH, kann es aber aussehen, wenn es sich nicht um Renovierungsarbeiten handelt, sondern z.B. um den Ausbau eines Dachgeschosses. Nach Ansicht des BGH richtet es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz einschlägig sind. Wird nämlich, z.B. durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau, in erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entstünde bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet würden.
Auch das macht Sinn. Schafft ein Eigentümer durch einen Ausbau etwas „Neues“, dann muss er auch die zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden Schallschutznormen beachten. Setzt er dagegen etwas Altes instand oder „erneuert“ es, dann muss der sich nur an den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen orientieren.