RA Michael Heinz
, RAe Dr. Hantke & Partner
"Wollen Sie nicht Ihre Wohnung verkaufen, jetzt nachdem Ihre Mieterin verstorben ist?"
Auf diese Weise wird in den Zeiten niedriger Zinsen so mancher Vermieter erstmalig damit konfrontiert, dass in einem im besten Fall lange Zeit in ruhigen Bahnen verlaufende Mietverhältnis Handlungsbedarf entstanden ist. Das kann auch dadurch geschehen, dass schlicht die Miete ausbleibt.
Besonders für Vermieter, die nicht vor Ort sind, entsteht bei Ableben des Mieters häufig eine unübersichtliche Lage. Auch sonst ist häufig nicht auf Anhieb klar, ob das Mietverhältnis endet oder nicht. Der Mieterschutz macht nämlich nicht bei der Person des Mieters halt, sondern erstreckt sich auch auf Familienangehörige. Die gesetzliche Regelung sieht ein abgestuftes System vor, an dessen Spitze der Ehegatte (bzw. eingetragene Lebenspartner) des verstorbenen Mieters steht. Das hatte früher größere Relevanz in Zeiten, als es noch Usus war, in Verträge nur den Ehemann zu schreiben. Der Eintritt des Ehegatten in den Mietvertrag mit dem Tod des Mieters setzt aber – wie generell jeder Eintritt einer Person, die kein Erbe ist – voraus, dass der Ehegatte mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Das ist bei getrenntlebenden Eheleuten zwar grundsätzlich nicht der Fall, aber in Zeiten knappen, günstigen Wohnraums ist die Behauptung schnell aufgestellt und für den ortsfremden Vermieter eventuell nicht leicht zu widerlegen.
Lebte bei Tod des Mieters dessen Ehegatte nicht (mehr) in der Wohnung, treten Kinder des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag ein. Voraussetzung wieder: Gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Elternteil.
Auch mit der Behauptung einer Pflegeperson, sie habe mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt und sei deshalb jetzt Mieterin, kann der Vermieter sich konfrontiert sehen, weil dieses Kriterium, das dem nichtehelichen Lebensgefährten des verstorbenen Mieters den Eintritt in den Mietvertrag ermöglichen soll, in § 563 II Satz 4 BGB etwas unscharf formuliert ist.
Dass das Mietverhältnis sich mit dem/den Verbliebenen von zwei/mehreren Mietern automatisch fortsetzt, versteht sich von selbst.
Die Erben kommen erst ins Spiel, wenn keine Person im Sinne des oben Gesagten in den Mietvertrag eintritt. Häufig liegt dabei die Schwierigkeit schon darin, etwaige Erben zu ermitteln. Anders als gegenüber dem in den Vertrag eintretenden Mieter hat der Vermieter gegenüber dem/den Erben ein echtes Sonderkündigungsrecht, das allerdings nur innerhalb der kurzen Frist von einem Monat ausgeübt werden kann.
Sowohl die Personen, die wegen gemeinsamen Haushalts eintreten als auch die Erben haben die Möglichkeit, binnen eines Monats zu erklären, dass sie nicht eintreten wollen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Dadurch kann für den Vermieter eine schwierige Lage entstehen, in der ihm jeglicher Ansprechpartner auf Mieterseite fehlt. Das kann ins Geld gehen, weil die Miete ausbleibt und die noch nicht geräumte Wohnung nicht weitervermietet werden kann. Erschwerend kommt hinzu, dass die Erben die Erbschaft ausschlagen können oder ihre Haftung auf den Bestand des Nachlasses beschränken können. Dem Vermieter bleibt dann nur, beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Und das kann dauern…